Theo Luật Xây dựng hiện hành, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn quy mô dưới bảy tầng được miễn giấy phép xây dựng nếu nằm ở khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn được duyệt. Ở vùng Thanh Oai, nhiều làng đã có quy hoạch điểm dân cư hoặc nằm trong khu vực quy hoạch phát triển đô thị, nên không thể mặc định "nhà quê thì khỏi xin phép".
Ngoài chuyện giấy phép, nhà ven đê sông Nhuệ, sông Đáy và nhà sát các đình chùa, di tích còn có những ràng buộc riêng về hành lang bảo vệ. Miễn giấy phép không có nghĩa là được xây bất kỳ đâu, bất kỳ kiểu gì.
Bài này giúp bạn tự xác định nhà mình thuộc diện nào, chuẩn bị hồ sơ khi phải xin phép, và tránh những lỗi khiến công trình bị đình chỉ giữa chừng.
Miễn giấy phép hay phải xin: xác định trong ba câu hỏi
Câu hỏi thứ nhất: nhà của bạn là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình hay công trình khác, như nhà xưởng, kho, nhà trọ nhiều phòng kinh doanh? Nhà xưởng ở làng nghề, kho chứa hàng, cơ sở sản xuất có quy định riêng, thường phải xin phép hoặc có thủ tục khác.
Câu hỏi thứ hai: thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch nào được duyệt? Đây là điểm quyết định. Những khu gần Hà Đông, quanh khu đô thị Thanh Hà, các trục đường chính có thể đã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị hoặc quy hoạch chi tiết. Nhiều làng có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt trong chương trình xây dựng nông thôn mới. Hỏi xã để biết thửa đất của bạn thuộc loại nào.
Câu hỏi thứ ba: nhà có nằm trong khu vực bảo tồn, khu vực bảo vệ di tích, hành lang bảo vệ đê điều, hành lang an toàn đường bộ hay lưới điện không? Nếu có, dù không cần giấy phép xây dựng, vẫn phải tuân thủ ràng buộc của từng loại hành lang và có thể phải xin ý kiến cơ quan quản lý chuyên ngành.
Luật Xây dựng đang trong quá trình sửa đổi, các điều kiện miễn giấy phép có thể thay đổi. Trước khi khởi công, hỏi cán bộ phụ trách xây dựng của xã là cách chắc nhất.
Khi phải xin giấy phép: hồ sơ cơ bản
Nhà ở riêng lẻ không thuộc diện miễn thì phải có giấy phép trước khi khởi công. Hồ sơ thường gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, thường là giấy chứng nhận; thửa đất phải là đất ở hoặc đất được phép xây nhà.
- Bản vẽ thiết kế xây dựng: mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng, móng và đấu nối hạ tầng; với nhà quy mô lớn cần đơn vị có năng lực thiết kế.
- Cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề nếu xây sát nhà hàng xóm.
Theo phân cấp mới, giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trước đây do huyện cấp nay được giao cho cơ quan theo phân định thẩm quyền, phần lớn qua ủy ban nhân dân xã. Nộp tại bộ phận tiếp nhận của xã nơi có đất. Thời hạn giải quyết và lệ phí xem trên cổng dịch vụ công.
Nhà ven đê sông Nhuệ, sông Đáy: hành lang bảo vệ đê
Đời sống vùng Thanh Oai gắn với hai con sông Nhuệ và Đáy cùng hệ thống đê, kênh mương đi kèm. Nhiều làng ven sông có nhà dựng sát chân đê, có nhà từ thời các cụ, có nhà mới làm. Luật Đê điều quy định hành lang bảo vệ đê, trong đó cấm xây dựng công trình mới, trừ các công trình được phép theo quy định. Phạm vi hành lang tùy cấp đê và vị trí, do cơ quan quản lý đê điều xác định.
Nếu thửa đất của bạn sát chân đê hoặc bên ngoài đê, trước khi xây hay cơi nới, hãy hỏi xã và đơn vị quản lý đê điều về phạm vi bảo vệ. Xây trong hành lang không được phép có thể bị buộc tháo dỡ, và không được bồi thường khi nhà nước thu hồi. Nhà cũ có từ trước khi quy định có hiệu lực xử lý theo hướng dẫn riêng, thường chỉ được sửa chữa, không được mở rộng.
Ngoài pháp lý, đây còn là chuyện an toàn: đất ven sông yếu, mùa mưa nước lên ngấm, móng nhà cần tính toán khác nhà trong làng. Thuê người có chuyên môn khảo sát nền và thiết kế móng là khoản chi xứng đáng.
Nhà gần đình, chùa và di tích
Các làng Thanh Oai có nhiều đình, chùa đã được xếp hạng di tích các cấp, như đình Bình Đà, chùa Bối Khê, cùng các di tích trong làng cổ Cự Đà. Di tích được xếp hạng có khu vực bảo vệ, trong đó việc xây dựng chịu những hạn chế nhất định về chiều cao, hình thức, khoảng cách. Phạm vi từng khu vực được xác định trong hồ sơ xếp hạng.
Nhà ở nằm trong hoặc sát khu vực bảo vệ di tích, dù thuộc diện miễn giấy phép theo quy định chung, vẫn phải tuân thủ các ràng buộc của khu vực bảo vệ. Ở làng cổ Cự Đà, nơi còn nhiều nhà cổ và không gian làng xưa bên sông Nhuệ, có thể có thêm định hướng giữ gìn cảnh quan. Xây nhà cao tầng, ốp kính sát cổng đình có thể không được phép, và dù được phép cũng làm mất nét làng mà chính người làng muốn giữ.
Trước khi thiết kế, hỏi xã và ban quản lý di tích địa phương về khu vực bảo vệ. Với gia đình muốn sửa nhà cổ của mình, có thể tìm hiểu các hình thức hỗ trợ, hướng dẫn kỹ thuật tu bổ phù hợp.
Sửa nhà, cơi nới: việc nào không cần xin, việc nào cần
Sửa bên trong. Thay sàn, lát gạch, sơn lại, sửa nhà vệ sinh, thay cửa không làm thay đổi kết cấu chịu lực và công năng thường không cần giấy phép. Vẫn nên báo xã khi tập kết vật liệu ra ngõ làng.
Sửa mặt ngoài. Ở khu vực có quy hoạch, sửa chữa làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài nhìn ra đường có thể phải xin phép. Ở làng không có quy hoạch chi tiết thì thường không.
Nâng tầng, cơi nới. Thêm tầng, mở rộng diện tích sàn, thay đổi kết cấu chịu lực là việc cần xem xét như xây mới: có thuộc diện phải xin phép không, móng cũ có chịu được không.
Làm tường rào, cổng. Ở làng, tường rào là nguồn tranh chấp ranh giới hay gặp nhất. Xây đúng mốc giới trên giấy chứng nhận, thỏa thuận với hàng xóm trước, và không lấn ra ngõ chung.
Trật tự xây dựng ở làng: những lỗi hay dẫn đến đình chỉ
Những năm gần đây, các xã ven đô Hà Nội kiểm tra trật tự xây dựng chặt hơn. Lỗi hay gặp nhất là xây trên đất nông nghiệp, đất vườn chưa chuyển mục đích. Ở Thanh Oai, nhà xưởng, kho bãi dựng trên ruộng ven đường để làm hàng cho làng nghề, hay dựng nhà trên đất ao vừa san lấp, đều thuộc nhóm này. Hậu quả có thể là đình chỉ, buộc tháo dỡ, và công trình không được cấp giấy chứng nhận về sau.
Lỗi thứ hai là xây sai giấy phép: được phép ba tầng xây bốn tầng, được phép một diện tích xây lấn ra. Lỗi thứ ba là xây không có biện pháp an toàn, để vật liệu rơi ra ngõ, làm nứt nhà bên cạnh. Ngõ làng ở Thanh Oai thường hẹp, xe chở vật liệu ra vào khó; chuẩn bị chỗ tập kết và thỏa thuận với hàng xóm trước giúp tránh phiền hà.
Nếu đã lỡ xây sai, đừng tiếp tục xây cho xong để "chuyện đã rồi". Hỏi xã về hướng xử lý sớm, vì phần sai càng lớn, hậu quả càng nặng.
Nhà ở kết hợp xưởng, cửa hàng ở làng nghề
Ở các làng nghề Thanh Oai, kiểu nhà phổ biến là tầng dưới làm xưởng hoặc cửa hàng, tầng trên để ở: xưởng khâu nón ở Phương Trung, cơ sở giò chả ở Ước Lễ, xưởng lắp ráp hàng điện ở Bình Đà. Kiểu nhà này thuận cho làm ăn, nhưng về pháp lý và an toàn thì không còn đơn thuần là nhà ở riêng lẻ.
Khi phần sản xuất có máy móc, kho chứa vật liệu dễ cháy như lá nón, giấy, nhựa, hay dùng lò, bếp công nghiệp, các quy định về phòng cháy chữa cháy với nhà ở kết hợp sản xuất kinh doanh được áp dụng: lối thoát nạn thứ hai, ngăn cách giữa khu sản xuất và khu ở, thiết bị chữa cháy. Nhiều vụ cháy nhà ở làng nghề trên cả nước bắt đầu từ tầng xưởng vào ban đêm khi cả nhà ngủ ở tầng trên.
Nếu dự định làm nhà mới có xưởng, hãy nói rõ điều đó với người thiết kế và hỏi xã về thủ tục, thay vì xin phép như nhà ở rồi cải tạo thành xưởng. Với cơ sở có nước thải, khói, tiếng ồn, còn có yêu cầu về môi trường; xưởng lớn nên tính tới việc đưa vào cụm sản xuất tập trung nếu địa phương bố trí được.
Các bước khởi công an toàn cho một căn nhà ở làng
Gom lại những điều trên thành trình tự dễ làm:
- Kiểm giấy chứng nhận: đất ở hay đất vườn, đúng tên, đúng mốc giới.
- Hỏi xã: thửa đất thuộc khu vực có quy hoạch nào, có trong hành lang đê, khu vực bảo vệ di tích hay hành lang đường không, có phải xin giấy phép không.
- Thiết kế: thuê người có chuyên môn, nhất là nhà từ hai tầng trở lên hoặc trên nền đất yếu ven sông.
- Xin giấy phép nếu thuộc diện phải xin; chờ có giấy phép rồi mới khởi công.
- Thông báo khởi công với xã theo quy định, thỏa thuận với hàng xóm về ranh giới, lối đi, giờ làm.
- Giữ hồ sơ: bản vẽ, giấy phép, hợp đồng với thợ, để làm thủ tục ghi nhận tài sản gắn liền với đất về sau.
Bước cuối hay bị coi nhẹ nhất. Nhà xây xong mà không giữ bản vẽ, giấy phép, đến khi muốn ghi nhận quyền sở hữu nhà vào giấy chứng nhận, thế chấp vay vốn hay bán, gia đình phải đi xin xác nhận lại từ đầu. Một chiếc túi hồ sơ cất chung với giấy chứng nhận đất là đủ.
Với các gia đình làm nhà theo kiểu góp công của anh em họ hàng, vẫn nên có thỏa thuận bằng văn bản về phần việc, phần tiền của từng người. Ở làng, chuyện tình nghĩa là chính, nhưng giấy tờ rõ ràng giúp tình nghĩa không sứt mẻ khi có chuyện chia tách sau này.
Câu hỏi thường gặp
Nhà hai tầng ở làng Thanh Oai có phải xin giấy phép xây dựng không?
Còn tùy thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch được duyệt hay chưa. Nếu làng chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn hay quy hoạch đô thị được duyệt, nhà ở riêng lẻ dưới bảy tầng thường được miễn. Nếu đã có, phải xin. Hỏi xã trước khi khởi công là cách chắc chắn nhất.
Được miễn giấy phép thì có phải báo xã không?
Có. Nhà được miễn giấy phép vẫn phải bảo đảm đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất và thông báo khởi công theo quy định. Báo xã còn giúp bạn được hướng dẫn về các hành lang bảo vệ và tránh tranh chấp với hàng xóm khi tập kết vật liệu.
Nhà cũ sát chân đê có được sửa không?
Thường được sửa chữa, cải tạo trong phạm vi không mở rộng, không nâng tầng, tùy quy định về hành lang bảo vệ đê và hướng dẫn của cơ quan quản lý đê điều. Trước khi sửa lớn, hỏi xã và đơn vị quản lý đê; sửa vượt phạm vi cho phép có thể bị buộc tháo dỡ phần sai.
Xây xưởng làm hàng trên đất ruộng nhà mình được không?
Không được nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp. Xưởng cho làng nghề nên đặt trên đất được phép, như đất sản xuất kinh doanh hoặc trong cụm công nghiệp, khu làng nghề tập trung nếu địa phương có. Xây trên ruộng có thể bị buộc tháo dỡ và ảnh hưởng tới việc cấp giấy chứng nhận về sau.
Ai cấp giấy phép xây dựng nhà ở sau khi bỏ cấp huyện?
Theo phân định thẩm quyền mới, việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trước đây thuộc huyện được giao về cơ quan theo phân cấp, phần lớn qua ủy ban nhân dân xã. Nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận của xã nơi có đất hoặc trực tuyến; kiểm cơ quan thực hiện trên cổng dịch vụ công.
Xây nhà gần đình làng có bị giới hạn chiều cao không?
Nếu nhà nằm trong khu vực bảo vệ của di tích đã xếp hạng, có thể có giới hạn về chiều cao, hình thức, khoảng cách theo hồ sơ di tích. Nằm ngoài khu vực bảo vệ thì áp dụng quy định chung. Hỏi xã và ban quản lý di tích để biết phạm vi khu vực bảo vệ cụ thể.