Phía bắc vùng Thanh Oai cũ, nơi các xã cũ Cự Khê, Bích Hòa, Bình Minh, Cao Viên, Thanh Cao (nay xã Bình Minh) tiếp giáp quận Hà Đông, là nơi đô thị hoá diễn ra nhanh nhất. Ruộng lúa được thu hồi cho khu đô thị, đường sá và công trình; người nông dân nhận tiền bồi thường, đổi nghề, xây nhà cho thuê, mở dịch vụ. Kinh tế làng ở đây đã chuyển từ "sống bằng ruộng" sang "sống bằng đất và dịch vụ".
Ví dụ dễ thấy là khu đô thị Thanh Hà, một phần nằm trên đất xã Cự Khê cũ, vắt sang phía Hà Đông. Những dãy chung cư cao tầng mọc lên sát cánh đồng và làng cổ Cự Đà là hình ảnh tóm gọn sự chuyển đổi ấy.
Bài này không bàn giá đất và không đánh giá dự án nào. Nó nhìn đô thị hoá như một quá trình kinh tế: điều gì xảy ra với thu nhập của hộ, với nghề nghiệp, với làng, và những bài học mà các hộ ở phía nam vùng có thể rút ra trước khi làn sóng ấy lan xuống.
Đất ruộng đi đâu
Ở vùng ven đô, đất nông nghiệp chuyển sang mục đích khác qua vài con đường chính. Con đường lớn nhất là thu hồi để làm dự án: khu đô thị, đường giao thông, trường học, công trình công cộng. Kế đến là chuyển mục đích hợp pháp theo quy hoạch, chẳng hạn đất vườn trong khu dân cư chuyển sang đất ở. Và một phần không nhỏ là chuyển đổi trái phép: xây nhà, dựng xưởng, làm kho trên đất ruộng, đất vườn mà không qua thủ tục.
Ở phía bắc vùng Thanh Oai, các dự án đô thị và hạ tầng đã lấy đi phần lớn cánh đồng gần Hà Đông. Những thửa ruộng còn lại nằm kẹp giữa khu đô thị và đường, khó canh tác vì nước tưới, nước tiêu bị cắt ngang và máy móc khó vào. Nhiều thửa bị bỏ hoang chờ dự án, hoặc được trồng rau tạm.
Một hiện tượng đáng chú ý là các dự án bị chậm hoặc bỏ dở. Đất đã thu hồi, đã rào chắn nhưng nhiều năm chưa xây, trong khi người nông dân đã mất ruộng. Ở những nơi như vậy, cỏ dại mọc và người dân xung quanh tận dụng trồng tạm. Đây là vấn đề chung của nhiều vùng ven Hà Nội.
Tiền bồi thường: nguồn vốn lớn nhất mà nhiều hộ từng có
Khi đất nông nghiệp bị thu hồi, hộ dân được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật về đất đai và chính sách của thành phố tại thời điểm đó, có thể gồm tiền bồi thường đất, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và trong một số trường hợp là đất dịch vụ hay đất ở. Mức cụ thể khác nhau theo từng giai đoạn và từng dự án; bài này không nêu số.
Với nhiều gia đình nông dân, khoản tiền ấy là số vốn lớn nhất họ từng có trong tay. Cách dùng khoản tiền quyết định nhiều điều về tương lai của hộ. Những cách dùng thường thấy: xây nhà mới hoặc sửa nhà, xây phòng trọ cho thuê, mua xe, chia cho con cái, gửi tiết kiệm, mở cửa hàng, đầu tư vào đất ở nơi khác.
Các câu chuyện ở nhiều vùng ven đô cho thấy hai kiểu kết quả. Hộ dùng tiền tạo ra nguồn thu mới, như phòng trọ, cửa hàng, xe tải, học nghề cho con, thì giữ được thu nhập. Hộ dùng tiền cho tiêu dùng, mua sắm lớn hoặc đầu tư theo phong trào thì sau vài năm có thể mất cả ruộng lẫn vốn. Đây không phải là phán xét ai, mà là bài học được nhắc lại nhiều lần ở các vùng đô thị hoá nhanh.
Kinh tế làng đổi thế nào khi đô thị đến
Nhà trọ thành nghề mới. Khi có khu đô thị, công trường và xưởng gần đó, nhu cầu chỗ ở cho công nhân, sinh viên, người lao động tăng. Nhiều hộ xây phòng trọ trên đất ở, biến nhà mình thành nguồn thu ổn định. Đi kèm là yêu cầu về phòng cháy, đăng ký tạm trú cho người thuê và vệ sinh môi trường.
Dịch vụ mọc theo dân cư mới. Quán ăn, cà phê, tạp hoá, sửa xe, giặt là, trông trẻ, gia sư. Dân cư khu đô thị mới tạo ra thị trường cho người làng, nếu người làng chịu thích nghi với thói quen tiêu dùng của họ.
Lao động chuyển sang làm công ăn lương. Người trẻ đi làm ở khu đô thị, Hà Đông, nội thành; người trung niên làm bảo vệ, vệ sinh, thợ xây cho các công trình. Thu nhập ổn định hơn làm nông nhưng phụ thuộc vào việc có kỹ năng hay không.
Làng nghề có thêm khách và thêm áp lực. Cự Đà nằm sát khu đô thị mới có thêm khách tham quan, thêm người mua tương, miến; đồng thời đất làng có giá hơn, nhà cũ chịu sức ép bị phá để xây mới.
Đời sống cộng đồng thay đổi. Làng có thêm người lạ, ruộng không còn là nơi gặp gỡ, nhịp sống theo giờ hành chính. Một số tục lệ làng phải thích nghi.
Phía bắc và phía nam: hai giai đoạn của cùng một quá trình
So sánh định tính giữa vùng giáp Hà Đông và vùng phía nam của Thanh Oai cũ.
| Khía cạnh | Phía bắc (xã Bình Minh mới) | Phía nam (xã Dân Hòa, Tam Hưng mới) |
|---|---|---|
| Đất nông nghiệp | Thu hẹp nhiều, manh mún giữa dự án | Còn phần lớn, cánh đồng rộng |
| Nguồn thu chính của hộ | Lương, dịch vụ, cho thuê | Lương, nông nghiệp, nghề phụ |
| Dân cư | Có nhiều người mới đến | Chủ yếu dân gốc |
| Hạ tầng | Đường mới, khu đô thị | Đường làng, quốc lộ 21B, một số tuyến mới |
| Câu hỏi lớn | Giữ làng cũ, dùng tiền bồi thường hiệu quả | Chuẩn bị cho đô thị hoá, tránh đầu cơ theo tin đồn |
Bảng cho thấy phía nam đang ở vị trí mà phía bắc từng ở mười, mười lăm năm trước. Điều đó cho phép rút kinh nghiệm, nhưng không có nghĩa là phía nam rồi cũng đi y hệt: quy hoạch có thể giữ phía nam làm vùng nông nghiệp và cảnh quan lâu dài.
Nhà trọ và kinh tế "cho thuê" ở các làng giáp Hà Đông
Khi ruộng không còn, tài sản sinh lời chính của nhiều hộ ở phía bắc vùng là phần đất ở. Từ ngôi nhà cấp bốn và khu vườn, nhiều gia đình xây nhà nhiều tầng, tầng dưới mở cửa hàng hay cho thuê làm kho, tầng trên chia phòng cho thuê. Người thuê là công nhân các xưởng quanh vùng, người làm ở khu đô thị mới, sinh viên và người lao động từ các tỉnh đến Hà Đông làm việc mà muốn tìm chỗ ở rẻ hơn.
Kinh tế cho thuê có ưu điểm là thu nhập đều đặn hằng tháng, phù hợp với người trung niên, người già không còn làm nông. Nhưng nó cũng có rủi ro: nguồn cung phòng trọ tăng nhanh khi nhà nhà cùng xây, khiến phòng trống nhiều; người thuê thay đổi theo vòng đời các công trình xây dựng; và yêu cầu về an toàn phòng cháy, đăng ký cư trú, thuế cho thuê tài sản ngày càng được kiểm tra kỹ hơn.
Một hệ quả xã hội cũng đáng để ý: làng có thêm hàng trăm cư dân tạm trú, nhu cầu về điện, nước, rác thải, trật tự tăng nhanh hơn hạ tầng làng được nâng cấp. Những làng xử lý tốt chuyện này thường có tổ dân phố, thôn hoạt động tích cực và quy ước chung cho các chủ nhà trọ.
Nghề cũ, nghề mới: ai thích nghi được
Không phải ai cũng chuyển nghề dễ dàng. Người trẻ có học vấn và kỹ năng thường tìm được việc ở Hà Đông, nội thành hay ngay trong khu đô thị mới. Người trung niên, từng sống bằng ruộng cả đời, khó chuyển sang công việc văn phòng hay kỹ thuật; họ thường làm bảo vệ, tạp vụ, phụ hồ, buôn bán nhỏ hoặc sống bằng tiền cho thuê.
Các chính sách hỗ trợ đào tạo nghề khi thu hồi đất có ý nghĩa nhất với nhóm trung niên này, nhưng hiệu quả phụ thuộc vào việc khoá học có gắn với việc làm thật ở địa phương hay không. Một khoá học lái xe, sửa điện, nấu ăn, chăm sóc người già có thể hữu ích hơn những khoá học chung chung.
Phụ nữ trung niên là nhóm thích nghi khá nhanh ở nhiều làng ven đô: họ mở hàng ăn sáng, bán tạp hoá, nhận giặt là, trông trẻ cho các gia đình trẻ ở khu đô thị mới. Những nghề dịch vụ nhỏ ấy cần ít vốn, tận dụng được mặt tiền nhà và mối quen biết trong làng, và thường là nguồn thu ổn định nhất của hộ sau khi mất ruộng.
Làng cổ giữa khu đô thị: giữ được gì
Cự Đà là ví dụ tiêu biểu cho câu hỏi mà mọi làng ven đô sớm muộn phải trả lời: giữ lại gì của làng khi đô thị bao quanh. Làng có những ngôi nhà cổ, cổng xóm, bến sông Nhuệ, đình chùa và nghề làm tương, làm miến. Giá trị của làng với khách tham quan và với chính người làng nằm ở chỗ những thứ ấy còn nguyên trong một tổng thể.
Về kinh tế, làng cổ có thể là tài sản: du lịch cuối tuần, bán đặc sản, dịch vụ chụp ảnh, ăn uống. Nhưng tài sản ấy chỉ sinh lời khi được giữ có tổ chức. Nếu mỗi nhà tự quyết phá nhà cổ xây nhà ống vì đất có giá, sau một thời gian làng mất đi chính lý do khách tìm đến.
Giữ làng cổ cần sự đồng thuận của người dân, cơ chế hỗ trợ chủ nhà cổ và quy hoạch xây dựng trong làng. Đây không phải việc của riêng chính quyền hay riêng người dân. Người đi tham quan cũng góp phần bằng cách mua hàng của làng và tôn trọng không gian sống của người dân.
Lời khuyên cho hộ dân trước làn sóng đô thị hoá
Những điều rút ra từ các vùng ven đô đã đi trước, áp dụng cho các hộ ở phía nam vùng Thanh Oai:
- Giữ giấy tờ đất đai đầy đủ, kê khai đúng hiện trạng sử dụng. Khi có thu hồi, giấy tờ rõ ràng giúp thủ tục bồi thường thuận lợi.
- Tìm hiểu quy hoạch chính thức tại UBND xã, không tin lời đồn hay lời môi giới về "sắp có dự án".
- Cẩn thận với người đến hỏi mua đất nông nghiệp giá cao kèm lời hứa "sắp lên thổ cư". Mua bán, chuyển nhượng đất phải theo đúng thủ tục.
- Nếu nhận tiền bồi thường, dành một phần tạo ra nguồn thu lâu dài và một phần học nghề cho người trẻ trong nhà.
- Đừng xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp để mong được bồi thường cao hơn; công trình trái phép có thể không được bồi thường và còn bị xử phạt.
- Giữ mối liên kết cộng đồng: hợp tác xã, hội nông dân, trưởng thôn là kênh để hiểu chính sách và lên tiếng khi cần.
Muốn biết những ngành nghề, dịch vụ nào đang có mặt quanh khu đô thị mới, bạn có thể tra trong danh bạ doanh nghiệp của trang.
Câu hỏi thường gặp
Khu đô thị Thanh Hà thuộc Thanh Oai hay Hà Đông?
Khu đô thị Thanh Hà nằm vắt qua ranh giới, một phần trên đất xã Cự Khê cũ của huyện Thanh Oai, nay thuộc xã Bình Minh, phần khác thuộc phía Hà Đông. Địa chỉ cụ thể của từng toà nhà, từng lô phụ thuộc vị trí thực tế; nên xem giấy tờ pháp lý của căn hộ hoặc lô đất.
Đất nông nghiệp bị thu hồi được bồi thường thế nào?
Theo nguyên lý của pháp luật về đất đai, người có đất nông nghiệp bị thu hồi hợp pháp được bồi thường về đất và có thể được hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề. Mức cụ thể do chính sách của thành phố và từng dự án quy định. Hãy đọc kỹ phương án bồi thường được niêm yết và hỏi hội đồng bồi thường khi có thắc mắc.
Phía nam Thanh Oai có sắp đô thị hoá như phía bắc không?
Không thể khẳng định. Tốc độ và hướng đô thị hoá phụ thuộc vào quy hoạch chung của Hà Nội, các tuyến đường mới và các dự án được phê duyệt. Một phần phía nam có thể được giữ làm vùng nông nghiệp, cảnh quan lâu dài. Thông tin đáng tin duy nhất là quy hoạch chính thức do cơ quan có thẩm quyền công bố.
Xây phòng trọ cho thuê ở vùng ven đô cần lưu ý gì?
Xây trên đất ở hợp pháp, có giấy phép xây dựng khi quy định yêu cầu, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, lối thoát nạn, đăng ký cư trú cho người thuê và kê khai thuế với thu nhập cho thuê theo quy định. Phòng trọ thiếu an toàn cháy nổ là rủi ro lớn với cả chủ nhà lẫn người thuê.
Làng cổ Cự Đà có bị ảnh hưởng bởi khu đô thị không?
Có. Khu đô thị mới mang thêm khách tham quan và người mua đặc sản, nhưng cũng đẩy giá đất trong làng lên, tạo sức ép phá nhà cổ để xây mới và thay đổi cảnh quan quanh làng. Việc giữ làng cổ phụ thuộc vào sự đồng thuận của người dân và quy hoạch xây dựng trong làng.
Người mất ruộng có được hỗ trợ học nghề không?
Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp thường có khoản hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm việc làm. Mức và cách thực hiện khác nhau theo thời kỳ. Người lao động nên hỏi UBND xã và trung tâm dịch vụ việc làm của thành phố về các khoá học nghề và chương trình hỗ trợ đang có.